这里是每周一期的「村花一周TALK」栏目。每期分享一个有料、有干货的热点话题，关注这个栏目，你会发现买房也可以很有趣。
“总价150万，选市区老破小还是增城地铁盘？”
这个刚需提问，上周在EasePro会员群引起了网友们的激烈讨论，有个网友的回答，我很是赞同。
这位网友建议：“等，现在不适合刚需。”
（EasePro群聊天截图）
上半年政策的松绑，新货充足，价格回调，二手激起了部分刚需沉寂许久的买房欲望。
这周也有几个关于百万总价预算购房问题的咨询，对比以往给出选择，现在的我更加建议先不要买。
以往针对什么时候是买房好时机的咨询，村花觉得钱够了就可以上车，毕竟存钱的速度赶不上房价的涨幅。
但是在被“毕业潮”席卷的当下，除非对住房需求十分迫切，村花更倾向于先把钱拽在手里。
当然，你的收入高和存款数额大，家里有矿，当我没说。
u1s1，广州的房价包容度真的很高，百来万预算确实有得选：市区老破小、公寓产品、远郊小户型……
总价便宜，但bug也很明显。
市中心老破小真的不能买？
能买，但要选核心位置+强学位属性+户型正常+可加装电梯，这种是最抗跌。
广州市区很多二三十年楼龄的房改房，虽然这些房子位置都很好，有超高实用率，对比动辄市区7-10万的电梯房，他们只需要一半的价格。
广州市2022年上半年各区二手住宅成交套数和单价：
数据来源：广州中原研究发展部
但150万能买到老破小属实有限，根据广州中原发布上半年的二手价格地图，这个预算在市中心（天河、海珠、越秀、荔湾）只能选择30-40平左右且楼龄超过30年的房源。
这些房源都有着楼体陈旧，大多没有小区，没有电梯一系列通病；除了拆迁，老破小的天花板基本已定死，所以只是平平无奇的市区老旧二手，变现流通的机会将会越来越差。
位置好是他们抗跌的主要因素，但随着楼龄的增加，抗跌能力也进一步走弱，想象空间反而会比近郊新楼盘小。
150万左右的更多的是一些奇葩格局、高楼层、采光差的户型，所以我建议再等等，等钱包的钱再多点。
等总价预算到200-250万左右，还是可以够到强学位+居住舒适的老旧二手。
货量大区域要慎选！
还是先看图说话，其实150万可以选择的，也只有南沙、花都、增城、从化。
南沙和花都，经过几轮炒作，也只有一些小户型可以选；
从化离市区太远，基本非本地人不考虑；
反而增城成了150万总价预算最好的选择，之前就一直强调了，远郊首选地铁盘。
广州市2022年上半年一手成交单价和套均价：
数据来源：广州中原研究发展部
现在增城一个地铁站周边，会有N个楼盘，挑得眼花缭乱。
譬如大名鼎鼎的21号线，从镇龙站到增城广场站，仅8个地铁站周边就有21个新盘在售。
竞争大，价格自然感人，150万的选择一抓一个准。
虽然价格跌到位，但是未来置换竞争也更激烈了，毕竟房住不炒不等于要接受难涨难卖。
所以，在货量大的区域买新盘，就是大浪淘金挑优质产品，只求未来不割肉出让。
（凤岗站附近目光所及都是楼盘）
公寓产品不要碰！不要碰！不要碰！
重要的事情说三次！虽然之前说了很多次，但我觉得还是有必要再强调一下。
因为本周已经有几位小可爱问我预算不足的情况下，该类公寓能否购入。
我的回答当然是NO！
（不少网友都经常在小红书上刷到低总价的公寓产品）
公寓是个“三高”产品：购入成本高、税费高、转手难度高；
同时也是个“三无”产品：无70年产权、无落户资格、无学位；
出租？大部分公寓租金回报率只有3%，叠加税费和置换成本，这笔钱还不如放在银行存定期稳！
当然，也有网友跟我说，我单身未婚只考虑居住，不care售卖和涨幅。
平层公寓低于8成的使用率，复式公寓层高只有2.6米，暗间、不能明火、一梯N户、商住混杂……等问题，自住真的不香！
理解你们不定期搬家的痛苦，但是在有购房名额而且首付来之不易的情况下，公寓真的不是你们的菜，流通性太太太低了！
宁可再等等 也不盲入坑！
现在的购房逻辑，跟之前不一样了，以往买房看涨幅，现在刚需买房要看的，就是流通性，毕竟第一套房，很少人会住一辈子。
150万在广州能买房吗？能买，但可以再等等，将预算从150万提高到250万，首付也是多个30万左右，两夫妻“开源节流”个一两年还是可以实现的。
因为“房住不炒”的大方向下，楼价跟以往一样大幅上涨的可能性微乎其微。
